Funktionsweise einer Tilgungsaussetzung

Zu den grundlegenden Zielen einer idealen Finanzierungsstruktur gehört unter anderem, eventuelle Steuereffekte bei einer fremd genutzten Immobilien zu nutzen.

Anders als bei einem Eigenheim, das vom Bauherrn selber genutzt wird, können Bauzinsen bei vermieteten oder verpachteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. Daher eignet sich eine Tilgungsaussetzung in erster Linie für Kapitalanleger. Monat für Monat das Darlehen zurück zu zahlen, macht für diesen Personenkreis keinen Sinn, da sich hierdurch die Zinsbelastung verringern würde und somit auch der steuerliche Vorteil.

So empfiehlt es sich stattdessen, ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung zu wählen, was konkret zur Folge hat, dass während der Laufzeit keine Tilgungsanteile gezahlt werden.

Der Tilgungsbetrag wird also nicht zur kontinuierlichen monatlichen Rückzahlung verwendet, sondern in einen Vermögensaufbauplan angelegt. Kreditbetrag und Zinsbelastungen bleiben somit konstant, wie auch der steuerliche Vorteil des Darlehensnehmers. Dies macht aber nur dann Sinn, wenn die Guthabenzinsen höher ausfallen, als die Kreditzinsen.

Welche Anlageform der Kreditnehmer wählt, um am Ende tilgen zu können, muss im Vorfeld ermittelt werden. Finanzierungsvergleiche verschiedener Geldgeber können in einem erheblich Umfang dazu beitragen, die günstigsten Konditionen nutzen zu können. Meist gestalten sich Zinssätze bei einer Tilgungsaussetzung sogar niedriger als bei einem Annuitätendarlehen und fallen von Bank zu Bank unterschiedlich aus. Insbesondere bei einigen Versicherungen erfreut sich diese Variante einer großen Beliebtheit, weil diese durch den Abschluss einer Kapitalanlage in Form von speziellen Versicherungen profitieren und gleichzeitig die Möglichkeit haben, das jeweilige Risiko besichern zu lassen.

So sind unter anderem Anlagen in klassische Kapitalversicherungen, wie Renten- oder Lebensversicherung denkbar wie auch Bausparen oder sogar Wertpapiere und Investmentfonds.

Jedoch existieren bei einer Tilgungsaussetzung bestimmte Risiken, die nicht unterschätzt werden sollten.

So unterliegt der Kapitalanleger einem Zinsänderungsrisiko, wenn beispielsweise nach der Zinsbindung neue Konditionen vereinbart werden müssen, die letztendlich zu einer deutlich höheren Monatsbelastung führen können.

Ein nicht zu unterschätzendes Risiko liegt in den Prognosen für den gewählten Vermögensaufbauplan, der eigentlich für die Tilgung am Ende der Laufzeit vorgesehen ist. So besteht die Gefahr, dass die jeweilige Bausparkasse, die Lebensversicherung oder der Fonds zu positiv die erwarteten Erträge kalkuliert hatte. Gestalten sich die Ablaufleistungen dann weniger gut und bleiben hinter den Erwartungen zurück, kann nicht der volle Darlehensbetrag getilgt werden und der Immobilienbesitzer muss die Restschuld aus der eigenen Tasche finanzieren.

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